城市是人民幸福生活、百姓安居乐业的重要载体，城市更新是推动城市高质量发展的重要手段。如何加强政策引导，扎实有序推进城市更新各项工作？在城市更新的过程中，如何更好发挥金融的力量？在日前举行的“更持续·新发展”——2025年上海城市更新路演推介活动暨城市更新研讨会相关分论坛上策略红，这些问题得到一一解答。
“上海的城市更新是历史与现代、规则与包容、体系与创新的高度融合。”上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰表示，企业在上海五个中心城区七个项目中，六个涉及历史保护，逐步形成对超大城市更新的独特理解——不仅是建筑物理空间的改造，更是文化肌理、生活方式与城市功能的系统性重塑。
位于黄浦区老城乡的露香园项目，是上海大规模旧改与风貌保护结合的标志性项目。该区域2002年启动动迁时，每平方公里人口密度达12万人，堪称“上海最拥挤地块”。城投控股耗时8年完成超1万户动迁，随后以“延续历史肌理、塑造现代生活”为目标，开启长达15年的开发建设。
针对历史风貌区更新的长效运营难题策略红，城投控股提出“跳出传统地产逻辑”，探索金融创新与片区运营协同。2024年，企业发行上海首单保租房REITs，尝试通过“债型开发向股型运营”转型，以长期现金流支撑高投入、长周期的更新项目。
“未来计划将REITs与城市更新深度嫁接，通过金融工具平衡保护投入与收益，激活街区商业、文化等复合功能。”张辰表示。
土耳其伊斯坦布尔科技大学教授法提赫·埃伦认为，上海蟠龙天地、静安里项目等通过跨地块容积率转移实现资金平衡，为超大城市存量更新提供了可持续的金融模型。
城市更新必须统筹算好民心账、长远账、整体账。上海住房和城乡建设管理委员会副主任马韧表示，在实践中，以建设银行为代表的众多金融机构，从创新城镇化建设贷款，到与上海市政府战略签约，有效破解了项目融资、可持续运营等核心难题。以创新思维，推动政府、市场、社会三方协同，找到利益的交汇点。
中国建设银行上海市分行党委书记、行长刘军介绍，建设银行为上海城市更新提供综合金融解决方案，累计授信支持上海“两旧一村”等项目超100个、金额超2000亿元，升级打造“造价+监管+金融”组合服务。
深耕“城市更新+住房租赁”领域，为住房租赁项目提供信贷资金超510亿元，可提供房源超15万套；上海市首家为配售型保障性住房项目提供融资，贷款余额同业第一；优化存房养老业务，推动城市活力提升与产业转型发展；积极支持工业上楼、设备更新、传统商业设施更新改造；将特色消费金融场景融合到更新改造后的商圈、社区和街巷……建设银行开展了一系列的探索实践。
“为进一步激发民间投资活力，完善经营主体参与城市更新项目建设的机制，上海将建立健全长效机制，并规范实施政府与社会资本合作的新模式。”马韧表示，同时上海将积极向社会资本推介投资项目，通过一系列积极有效的政策措施，激励更多企业投身于城市更新、民生改善以及产业集聚等关键领域的项目建设和运营中。
建信信托有限责任公司副总裁王业强说，城市更新项目普遍投入规模大策略红，回报周期长，除了政策方面的支持外，也需要充分的金融支持和社会参与。信托业也希望在城市更新中发挥相应的作用。一方面在资金提供上，综合各类金融产品打造城市更新的耐心资本，另一方面利用信托天然的法律和制度优势，参与债务风险化解，通过设立信托结构，实现房地产企业与集团整体的风险隔离，有效解决债务重组的常见难题。
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